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“以房养老”在国外成功推行十几年,其最主要也是最有效的实现形式就是“反向住房抵押贷款”。无论从理论角度还是从实践角度来看, 国外学者对于“反向住房抵押贷款”的研究,都已证实该模式对于支持老年人的晚年生活，缓解潜在风险有巨大作用。而在我国，国内学者对“以房养老”和“反向住房抵押贷款”的研究还不够深入,更没有成功的案例加以佐证。 40135
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1.国外研究综述
（1）1980年，Henry Bartel、Michael Dal和 Peter Wrage在 Reverse Mortgages:Supplementary Retirement Income from Homeownership[J]一文中提出老年人可以在保留居住权的前提下将房产转化成支持日常生活的稳定现金流，并将该方案命名为“反向住房抵押贷款”。[1]
（2）上世纪90年代,“反向住房抵押贷款” 已经有一定的实践积累，理论发展也进入了全新阶段。一些学者通过实证分析发现, 贷款的特征不同，借款人的提前还款率不同，需要分情况进行研究。
（3）1997年，David W.Rasmussen, Barbara A.Morgan Isaac和 F.Megbolugbe 在The Reverse Mortgage as an Asset Management Tool一文中提出“反向住房抵押贷款”是非常有价值的金融工具,很多老年人会在医疗费用、教育费用等的压力下目光投向 “反向住房抵押贷款”项目。[2]论文网
（4）1998年Nandine k Kutty在The scope for poverty alleviation among elderly home-owners in the United States一文中实证分析得出, 在美国釆用住房资产转换(Home Equity Conversion,HEC)的老年人，可以增加占贫困线比重29%的收入，前提是仍然居住在原来的房屋内。[3]
（5）2004年,Thomas Davidoff和Gerd Welke基于美国2000年人口普查数据和2001年住房调查数据在Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market一文中提出随着“反向住房抵押贷款”的推行，释放出住房资产价值预计将达到10 亿美元，该市场存在着巨大潜力。[4]
（6）2004年，华盛顿大学教授Ahlstrom,A.,A.Tumlinson和J.Lambrew在Linking Reserse Mortgages and long-Term Care Insurance一文中首次将“反向住房抵押贷款”与个人医疗保障结合起来并对该模式进行了详细阐述。[5]
（7）2005年，Stueki B．R.在Your Home to Stay at Home-Expanding the Use of Reserve Mortgages for Long-Term Care:A Blue Print for Action一文中提出了“反向住房抵押贷款”的推行不仅是可行的，还是必要的。对于将“反向住房抵押贷款”收入全部购买长期保险的老年人,政府豁免他们前期应上缴的保险费用，而这一点将促使这老年人将“倒按揭”模式更多的用于长期医疗保险。[6]
（8）2006年，Andrew D. Esehtruth, 和 Wei Sun在Will Reserve Mortgages Rescue The Baby Boomers?一文中认为1946年至1964年的“婴儿潮”是导致21世纪初美国“反向住房抵押贷款”业务量迅猛增长的主要原因。这一期间出生的人群开始退休，且退休后没有足够的收入来源。[7]
综上所述，国外学者对“以房养老”模式的研究基于实践,又在实践的过程中检验已有的理论并加以改进，因此他们的学术理论和研究成果对我国推行“以房养老”模式具有很大的价值。
2.国内研究综述
（1）2002年，被誉为“中国房地产之父”的孟晓苏提出，在很多发达国家己经发展成熟多年的“反向住房抵押贷款”业务是一个值得在我国大力推行的成功范例。[8]
（2）2004年，赵京彦、张凌燕通过实地调查我国老年人的房屋拥有量情况,指出了在我国推行“反向住房抵押贷款”业务的实际性和可操作性。[9]
（3）2004年，浙江大学经济学院教授柴效武论述了“反向住房抵押贷款”不仅可以缓解年轻一代的养老压力，还在刺激消费,拉动内需方面有着重要作用。[10]
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