2  共有产权房内涵的界定

2.1  对共有产权房的概念理解

首先，如何理解共有产权中的共有？共有是指两个以上的民事主体对同一物共同享有所有权的状态 。而产权准确的说是所有权的一种表现形式。据此给“共有产权房”下个定义：共有产权房系指由两个或两个以上的人或单位共同享有标的房屋的所有权的形式。文献综述

目前在我国共有的形式主要有夫妻共同所有、家庭共有、合伙共有、以及遗产分割前的共有 。我们知道，共同所有是由于社会生活的实际需要而产生的，因此在人类社会发展过程中由于不同的需要，就产生了不同的共同所有的形态。现代民法上承认的共有形态主要有两种，即按份共有与共同共有 ，共同共有是指数人依据法律之规定或者合同之约定而形成某一种共同关系，基于该共同关系而共同享有的所有权；按份共有是指数人按照各自所占的份额对共有财产分享权利，分担义务。对此我国的《物权法》都予以明确规定。准确的说前述的四种形态是共同共有的种类，本文涉及的共有产权有的形态则是按份共有，所以本文的共有产权房相比前四种可以说又是一个新鲜的概念。因为从目前的资料中看，这类共有是政府与个人为共有的主体。在这种共有模式中，其共有的主体有一方是政府，这就意味着它的特点不会简单地与一般共有关系相同。

    其次，“共有”的内容有哪些？共有产权房是由政府和个人分别以一定的形式出资，共同获得房屋的产权，包括土地使用权和房屋所有权。故我们可以知道，这种共有涉及房屋所有权、土地使用权、建筑物区分所有权。进一步分析，前两者法律体现主要体现于共有法律关系的形式上，如不动产登记薄的记载和不动产权属证书，以及土地使用权证。而与共有人生活实际相关的是其所享有的建筑物区分所有权，这种所有权的内容具体又包括建筑物内部专有部分的单独所有权、共有部分的共有权、基于共有部分产生的管理权等。

2.2  共有产权房的性质来.自/751论|文-网www.751com.cn/

    共有产权房的性质是什么？目前关于此种共有产权房的性质主要有两种观点。一种认为其只是而且应该是普通的按份共有，即可以通过市场途径解决它的生产销售使用，可以适用有关的民事法律法规去调整它存在过程中可能出现的问题，如《合同法》等。另一种则认为其具有保障的性质，是国家保障性住房体系中的一种新的形式，并且区别于经济适用房以及公租房等，对其调整管理的内容有行政和民事两个方面。比较所述的这两种观点，后一种认为其构成的法律关系较为复杂，而且分析发现，引起区别的原因，聚焦于这种形式的共有产权是否具有保障性，是否对政府之外的承购人设定购买条件限制。前者认为此种形式的出现是国家促进房屋市场的合理体系形成的一种方式，属于我国住房体系中的一种，介于国家保障性住房和商品房之间，故对购房人不应有太多的限制。后者则认为政府的这张种做法是其实现其社会保障职能的方式，是保障城镇居民有房可居的手段，而且其实现的途径是利用国家的财政资源，其理所应当的具有保障性和福利性。所以对其共有人必须有一定的限制。