1.3  设计的难度

本次设计所针对的是商品房的销售策划案，而且实习的项目主要面对的是以满足刚性需求的人群，加上附近竞争楼盘的增多，那么无形中增加策划案的难度，因为只有一份优质的销售策划案才能带来好的销售业绩。除此之外，对于一个刚进入房地产行业的新人，面对一个新项目想制定一份优质的销售策划方案，难度很大，在这过程中，经常遇到很多问题，譬如设计的方案落后开发商销售思维，资料收集不完全，对竞争楼盘资料分析不确切等等，所以这份毕业设计也是处于不断完善的过程中。这些难度是不可避免的但我有信心去克服它。

1.4  设计实现的可能性

本着对这份工作的热爱，对房地产行业的追求，加上有多年工作经验的同事的指导配合，老师的详细指导，很快帮我一起完成了整份毕业设计。主要针对这个项目营销策划的性质任务以及目标，还有营销策划的原则等等进行阐述。分为7个模块，分别是：营销策划的内容，营销计划与周期，营销主题和入市策略，目标客户群分析和定位，定价策划以及推广策划，最后对公关活动策划。

2  设计依据

2.1  理论与方法

 销售策划主要是为销售的执行服务的，那么销售策划方案的质量在一定程度上决定了后期销售执行的效果。本着利益最大化的目标，那么严格制定销售策划方案成为房地产行业的必备要素。这份毕业设计主要对整个销售流程的6个部分进行设计，详细的介绍了房地产销售的必要内容，指导后期销售活动。除此之外，该销售方案对项目的优劣势进行分析，这样便于扬长避短，在后期的销售过程中了解本项目的卖点，吸引客户群。房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：具有高度的自信野心；富于竞争，且乐此不倦；头脑敏锐，不拘传统；感性认识和理性认识相处融洽；注重历史，尊重现实，睽重未来。在整体的构思框架中，以塑造形象为主，渲染品和意念；展现楼盘的综合优势；体现楼盘和谐舒适生活；直切消费群生活心态。楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。此外进行消费者背景分析 ：

①选购本楼盘的动机：

A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

C、想在此地长久居住者。

D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

②排斥本楼盘的理由：

A、消费者本人经济能力不足。

B、比较之后认为附近有理想的楼盘。

C、购买个体者较少，对后市看空。

③购买本楼盘的理由：

A、对本区域环境熟悉念旧者。 南通市南山国际社区销售策划报告(2):http://www.751com.cn/gongcheng/lunwen_58347.html