2  设计依据

2.1  理论与方法 

本次设计中采用了市场比较法、净现值法、线性内插法、敏感性分析法。

2.1.1  市场比较法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

市场比较法的原理是：经济学中的替代原理，作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。其基本公式为：

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

市场比较法的测算方法是：收集案例→选取可比案例(三例)→建立价格可比基础→交易情况修正→价格指数修正→区域因素修正→个别因素修正→综合评定估价值。

2.1.2  净现值法

净现值法是对互斥方案利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。

净现值法所依据的原理是：假设预计的现金流入在年末肯定可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的，当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益，当净现值为零时偿还本息后一无所获，当净现值为负数时该项目收益不足以偿还本息。净现值法具有广泛的适用性，是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。其基本公式为：

式中，NPV——净现值；

      CL——现金流入；

      CO——现金流出；

      i——基准收益率。

净现值法的测算方法是：净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。

2.1.3  线性内插法

线性内插法是假设在二个已知数据中的变化为线性关系，因此可由已知二点的坐标(a, b)去计算通过这二点的斜线。在设计中用来计算项目的内部收益率，内部收益率则是考察方案盈利能力的最主要的效率性指标，反映方案所占用资金的盈利率，从而确定方案在经济上是否可行。

线性内插法的原理：就是利用相似三角形的原理，来计算内插点的数据。基本公式为：

线性内插法的测算方法是：将NPV函数曲线与横轴焦点为IRR，在IRR的前后各找一个相邻的折现率i1和i2，只要i1和i2的绝对误差足够小，在（i1和i2）区间内，NPV函数曲线可近似地看作直线，直线与i轴的交点为i＇，即为IRR的近似值。

2.1.4  敏感性分析法

敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

敏感性分析法的测算方法是：确定敏感性分析指标→计算该技术方案的目标值→选取不确定因素→计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度→找出敏感因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案的抗风险的能力。

2.2  规范和标准

可行性研究是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《无锡市区2013年度国有建设用地供应计划》，无锡市国土资源局，2013年2月18日；   无锡市滨湖区原机床厂地块项目可行性研究报告+SWOT分析(3):http://www.751com.cn/gongcheng/lunwen_65581.html