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一、土地发展权概述
自古以来，土地利用问题都是人们争论的话题。无论是夏商西周的奴隶制时期，亦或唐宋元明清的封建王朝，还是现在的中国特色社会主义时期，土地永远是一个国家生存和发展的基石。而土地利用的方式则是人民获取物质财富，提高生活水平和文化水平的物质生产方式。近年来，我国市场经济发展的步伐逐渐加快，城市化进程紧随其后，人们对土地合理利用的要求更加迫切，对土地利用的方式更加关注。
（一）土地发展权的起源和发展
当前，在我国法律法规中，并没有关于土地发展权的具体规定。对于我国来说，土地发展权作为一个专有名词，在我国的词海里并没有这一用语，其最早出现在1947年英国《城乡规划法》中，对于我国法学学术界来说，这个词是一个“舶来品”。它是指权利主体有权在其拥有的某一块土地上建造房屋、开采矿产或者其他开发土地的行为。但是美国对这一权利的设计和英国的做法截然不同，美国的各个法律法规中并没有规定土地发展权归国家所享有，相反，他们认为土地发展权是个人财产权的一种表现形式，应该属于公民个人享有。这些做法被其他一些国家和地区所吸收并改造，容积转移制度（日本和我国台湾地区）、开发许可、超限付费等制度（德国、韩国）可以看作是以上三种模式的变型。[1]其他国家对于起源于英国的土地发展权并没有全部照抄照搬，他们根据本国的具体国情进行改造，使之形成本国独特的土地发展权运行模式。因此，我国也需要将土地发展权运行模式在我国进行本土化改造，形成具有中国特色的土地发展权运行制度。
（二）土地发展权的含义
土地发展权是一个“舶来品”，我国学者对其产生浓厚的兴趣，这也促使学术界加强对土地发展权的研究，虽然取得一些成果，但是仍有学者对土地发展权有不同的看法。第一种观点是一元学说，该学说认为土地发展权的权利主体将土地发展权变更为不同土地使用性质的权利。如江平教授主张：土地发展权，就是土地变更为不同使用性质的权利，是一种可以与土地所有权分割而单独处分的财产权。[2]第二种观点是二元学说，其支持者认为土地发展权既包括土地使用性质的权利，还包括土地增值利益的权利。二元说代表人刘明明主张“所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。” 二元说与实际相符，也是主流观点，比较为合理。第三种观点是限制说，其代表人陈欣欣主张“土地发展权是因限制土地发展而形成的，假如不对土地发展权加以限制缩小，那么就不会存在土地发展权这个说法。[3]这个观点实质上并没有解释土地发展权的深刻含义，只是介绍了土地发展权形成的历史原因。
综上所述，土地发展权就是改变土地原来的用途而对土地进行更深层次的开发利用以及在土地开发过程中所获得增值利益的权利，它能够从土地所有权中脱离而出，由权利人自由处分。
（三）土地发展权的内容
土地发展权是从土地所有权中派生出来的权利，从性质上来讲土地发展权属于物权的一种，当然具有和土地所有权相同的权能即占有、使用、收益和处分的权能。[4]无论是哪一种物权，该权利的主体与客体之间都会存在一种相对应的关系，这就是权利主体对土地发展权的占有。土地发展权人在土地改变用途进行深度开发利用的过程中也期望获得更多的利益，这种利用土地而获得额外经济利益的权利就表现为土地发展权的使用权能。人们占有土地都是为了获取经济利益来满足日常生活的需要，获取利益是所有权利主体的最终目标。处分权能是市场经济交往中必不可少的一项权能，假设没有处分权能市场经济就无法运行。