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房地产销售策划是房地产策划中最重要的一个环节，它既复杂又系统。一个科学合理的策划方案，必须对市场供需关系、项目自身的优劣势状况、周边竞品情况以及客户需求等进行细致的调查，在调查的基础上，再进行综合的分析，从市场，配套，价格和客群需求方面对项目进行定位，并提出未来发展的建议。
1.2 设计项目概况
淮安云梦清河国际社区是实远置业开发的一个刚需住宅项目，位于水渡口大道，主打高层和小户型别墅，依托万达商圈和钵池山公园，是淮安公认的中心地段。本设计在市场调查的基础上对政策，市场，项目进行一一分析，然后作出项目的营销策划方案。
下面是项目的具体信息：
表1 项目信息
楼盘名称 淮安云梦清河国际社区
所处区域 水渡口大道
项目地址 合肥路28号（水渡口大道与合肥路交汇向南200米）
房屋类型 高层，别墅
开发商 江苏实远置业
物业公司 江苏家缘物业
占地面积 94542.44㎡
总建筑面积 37823.13㎡
绿化率 32.8%
容积率 2.5
建筑类型 高层
交付时间 2015年8月
物业费 1.5元/平方米/月
车位比 1：1.5
总户数 240户
产权年限 70年
1.3 设计的目的和要求
在最近的几年，房地产市场的竞争愈加激烈，消费者对于房地产的认识也比以往更加清晰，所以构思出一系列完善，创新的销售策划方案是赢得消费者的关键。在产品类型几乎相同的现代房地产市场，谁能想出好的营销策略，谁就等于赢得了房地产销售的第一杯羹。而房地产销售是整个过程中最重要也是起决定性作用的一环，一份好的销售策划方案可以把项目立于市场的不败之地，而好的策划离不开对市场的细致调查，对客群的精准判断分析，这些都是构成成功的策划方案的基础。
1.4 数据资料选取源'自:751`!论~文'网www.751com.cn
在上海智旭房地产公司实习的经历，使我获取资料的途径也更加广泛。在实习期间，我对淮安市的房地产市场做了一个初步的调查，并对水渡口大道的几个在售楼盘进行全面市场调查，并且做了深入的分析。长时间的驻场也我对自己所在项目更是了解的很透彻，对所在项目的基本信息了如指掌。加上同事和领导的帮助和指导，更是让我了解到了项目的细节方面的信息，对更好的完成毕业设计十分有利。
1.5 设计的难度
本设计写的是项目销售策划，其实是开盘前整个项目的最后一环，也是决定性的一环，不仅要对整个市场和竞争对手进行调查和分析、进行市场细分、确定目标市场、最后对项目的产品、价格等进行定位。涉及的范围比较广泛，比较复杂，工作量比较大，而且还需要对调查信息进行全面分析，对客户需求有正确的了解，从而制定出符合市场的策划方案，从而达到甲方所给定的计划预期，所以本次设计所涉及的销售策划设计属于高等难度。
1.6 设计实现可能性分析