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享用。
如果存在建设用地使用权人、承包经营权人或宅基地使用权人的, 则应划出一定比例的增值收益, 返还给这些使用权人, 建设用地使用权人、承包经营权人一般是有偿取得使用权的,而宅基地使用权人虽然是无偿获得的, 但基于历史的考量, 宅基地既可能是从其私有土地所有权转化而来, 也可能是剩余价值的返还, 1382 所以, 还是应当承认其获得土地增值利益的。在宅基地使用权人建筑小产权房后出卖给城市居民的情况下, 也应由现今所有权人将一部分利益返还给宅基地使用权人。
小产权房所有权人可能是村民, 也可能是通过买卖合同取得所有权的城市居民, 还可能是开发商, 无论是哪一种情况, 都可以在返还一定比例流通价格的情况下, 获得建设用地使用权。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 第48条, 在违法建筑上设定抵押是无效的, 从存续保护角度来看, 应保护建筑物投资人, 在某种意义上, 抵押债权人也对房屋建设进行过投资, 所以, 应当从土地增值收益中获得一定补偿。
6 “小产权房”火热交易的对策
6.1 遏制不合法的“小产权房”交易
从上面的分析可以看出“小产权房”交易火热是供需双方利益共同驱动的结果。因此，要想从根源上杜绝不合法的“小产权房”交易就必须从供需双方两方面下手。对需求方而言，政府要宏观调控房地产市场，严格监管房地产价格，保障城市居民住房。对供应者说，要打破城乡二元土地制度所有权。对农用地尤其是基本农田实行严格保护的同事，允许农村集体建设用地上市，严格土地征用制度，保障土地收益权为农民完全享有，通过土地渠道让农民享有经济发展成果，缩小城乡差距。
(1) 宏观调控房地产市场, 保障城市居民住房
“小产权房”的需求市场来源为无力购买城市高价住房的城市居民, 其竞争力就在于低廉的价格。因此, 要杜绝“小产权房”交易, 城市房地产价格和居民住房问题必须解决。这就要求国家要充分利用经济手段、法律手段并辅之以必要的行政手段加强房地产市场的宏观调控。一方面, 严格监管房地产价格, 可以从税费、信贷、税务稽查等方面同时入手; 另一方面, 形成城市商品房、经济适用住房、限价房等多种供应住房的局面, 从土地使用及管理、供房结构等方面同时入手, 严禁开发商购地后却闲置土地的现象。
(2) 打破城乡二元土地制度, 实现集体土地与国有土地“同地同价同权”
打破城乡二元土地制度必须要对中国农村土地产权制度进行改革, 保证集体土地与国有土地“同地同价同权”。世界各地通行的做法是, 让农民真正拥有土地的所有权, 充分发挥其对土地的使用权及处置权, 完全享有土地增值收益, 通过土地渠道让农民提高收入, 缩小城乡差别。
1) 赋予农民真正的土地所有权。
农民只有真正拥有长期而有保障的土地所有权, 才谈得上自主经营和使用土地, 也才能够完全享有土地收益。作为土地真正的所有者, 农民会综合土地质量、地理位置、自然条件、市场情况和国家政策等, 选择对土地采取何种投资方式, 也可以选择请人进行投资管理, 收益所得由所有者与使用者自行协商。这种土地产权的明晰化有利于实现城乡土地同价同权, 有利于实现土地资源的最优配置, 也有利于缩小城乡差距[16]。
2) 对农用地实行严格耕地保护政策的同时, 允许农村建设用地上市交易。
一方面, 对农用地要采取严格保护的政策, 尤其是基本农田, 以保证我国本来就不多的耕地面积; 要杜绝以“公共利益”名义侵吞农地转为非农用途, 对农地征用加以严格限制。另一方面, 对建设用地应充分放开其使用流转权和处置权, 尤其要放开对农村集体建设用地的限制, 允许其上市流转, 农村集体土地应同国有土地一样可以出让、出租、转让、作价入股; 加大培育农村土地流转市场, 对市场准入、交易程序、权利义务等方面做出规定。农村建设用地的自由交易有利于实现集体土地与国有土地的同地同价。
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