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第二章 物业管理的相关理论
2.1物业管理基本理论
物业管理是有专业的物业管理机构或人员受业主的委托，根据国家相关法律履行物业管理合同，应用专业的物业管理手段和先进的维护养护技术，用经济措施对应景竣工验收投入使用的各类物业产业及其附属设施，场地等，以及物业产业区域内的公共卫生，公共安全安保，社区绿化，道路养护等进行统一的专业化物业管理及维修养护。为业主提供优质，高效，经济的综合性服务产品。
物业管理是城市管理职能的一种延伸，物业管理小区是城市经济活动，文化活动以及各种社会生活活动的微缩单位。通过物业管理活动，将城市分散的物业管理职能集中起来由企业统一实行有效的管理，小区内的安全，治安，环保，文化，卫生等工作大多由物业管理公司完成，弥补了城府对公共区域以外的管理的不足，发展和完善了城市对自身微观的管理职能。
物业管理还具有三个重要的特征。第一，物业管理的实行由专业的物业管理机构实行专业化的房产管理模式，它不再采用传统的各部门分散管理模式，结束了分散管理各部门可管可不管的局面。第二，物业管理很好地将受委托的物业产业的专业化管理和业主的人性化服务集合到一起，打破了传统政府部门对物业产业的传统管理模式的局限性。第三，物业管理机构的营利性说明了他是一种有偿的物业产业管理模式，将传统的物业带劲的市场经济的领域，推动了物业产业向着市场化发展。
2.2我国物业管理模式
2.2.1政府导向型物业管理模式概述
政府导向型居委会模式，该城市社区管理模式是指以城市人民政府为核心, 以城市人民政府在社区延伸的居委会为主要执行机构, 对所辖城市社区的公共事务、社会事务等进行管理。它的实质是强化和延伸城市政府的行政管理职能, 通过对行政资源、社区资源的管理运作实现各个方面的整合。这种政府参与社区管理的方式, 一方面, 一定程度上降低了政府的行政效率,同时使政府的财政负担加重;另一方面, 单一的社区居委会管理模式也从根本上违背了现代社区物业管理的发展方向, 即规范化、法制化、市场化和自主化的发展方向。
2.2.2市场导向型物业管理模式概述
市场导向型城市社区管理模式, 即我们常见的的物业管理公司模式。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立至今, 我国城市社区的物业管理工作发展十分迅速, 已经成为现代城市社区管理职能的一个重要延伸。这种物业管理模式的主要优点是: 社区的建设和物业管理实行市场化, 使物业管理产业表现出较强的生命力; 它的缺点也是比较明显的, 主要有以下方面: 物业管理公司运作规范化不到位, 在实际管理中, 业主与物业管理的关系、收费与服务的关系混乱, 往往使各参与管理预备管理的各方之间关系趋于复杂、关系趋于紧张, 深层次矛盾也日趋凸显。
2.3我国物业管理的发展与变迁
我国物业管理起步于1981年，1981年3月10日在我国深圳即深圳物业管理公司成立。源`自,751.文;论"文'网[www.751com.cn此后，深圳一直代表我国物业管理的发展方向。走在全国物业管理前面的深圳，在我国物业管理起步阶段做了很多富有创造性的探索和尝试。在起步阶段，我国物业管理主要始于沿海城市，当时相关物业管理法律很不完善，提供的物业产品层次不高，物业管理水平也不高，不过我国物业管理的雏形基本形成，我国物业管理的体制，内容，机制，内容已基本明确，为我国物业发展在理论和实践方面奠定了基础。