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3.2.1 人口 15
3.2.2 房地产价格 15
3.2.3 可支配收入 16
3.2.4 人均住房面积 16
3.2.5 销售面积 16
3.2.6 预期 17
3.2.7 市政动迁 17
3.3 其他影响因素分析 18
3.3.1 经济因素 18
3.3.2 行政因素 19
3.3.3 心理因素 20
3.3.4 区位因素 21
3.3.5 社会因素 21
4 上海商品住宅价格影响因素的实证分析 23
4.1 模型假定及变量选取 23
4.1.1 研究对象的确定 23
4.1.2 市场的限定 23
4.1.3 阶段的限定 23
4.1.4 变量选取 23
4.1.5 模型假定 24
4.2 样本数据收集及处理 24
4.3 模型估计 25
4.4 模型检验(残差正态性检验) 27
4.5 小结 29
5 抑制商品住宅价格过高的建议 30
5.1 提高住宅的有效供给 30
5.1.1 调整住宅供求结构 30
5.1.2 完善住宅的存量市场 30
5.2 抑制过度投机 31
5.3 宏观调控的实施 32
6 结论 34
6.1 主要出现的问题 34
6.2 主要结论 34
致 谢 35
参考文献 36,3887
1 绪论
1.1 研究背景
改革开放以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高，同时随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。
近年来，商品住宅的销售增长率和投资增长率都保持高速增长的态势，且每年商品房销售额的增长率均高于投资增长率。与此同时，我国房地产市场供给方面也呈现出新的气象，首先是房地产开发商向规模化、品牌化方向发展，其次是房地产供给向多元化方向发展，配合住房体制改革，我国城镇住房多渠道供应体系逐步形成，最后是房地产价格逐步上涨。以上海的商品住宅价格为例，2011年上海新建商品住宅价格平均售价每平米13448元；2012年该市的新建商品住宅价格平均售价为每平米21412元，平均每平米足足增长了7964元。2012年上海主办了世博会，可以看出经济对于上海住宅价格的影响是非常大的。为什么会造成房价的过高过快的增长，又是什么因素影响了商品住宅价格呢？造成商品住宅价格上涨的原因除了自身建造成本的提高之外，还与很多因素有关。怎样清晰的认识商品住宅价格从而判断其合理性不仅对于投资者和购房者十分重要，对于政府进行经济的宏观调控也有着重大的参考价值。
据国家统计局的相关资料显示， 2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%；2011年与上年同月相比，70个大中城市中同比涨幅在5.0%以内的城市有60个；2012年与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。而2012年底最新统计出来的城镇居民人均可支配收入为24565元，名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%，比上年加快仅1.2个百分点。这些数据看看出过高的房价和有着巨大差距的居民收入，不仅让大量工薪阶层在购房时“望房心叹”，而且让有效的住房需求得不到满足。中国房地产市场的价格是不是太高呢？价格是否合理呢？最后房价还会不会继续上涨呢？找出影响房价变化过快的因素，从而制定出合理的调控政策，既是全国房地产市场的需求，更是宏观经济可持续发展的需要，同时也是文护广大人民群众利益的需要。