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4.4 抵押贷款二级市场的壮大与完善 22
4.5 其他制度方面的完善 24
4.5.1 征信体系的完善，数据资料的充实 24
4.5.2 建立服务中介机构 25
4.5.3 社会保障制度的完善 25
4.5.4 加强金融监管 25
5 结束语 27
致 谢 28
参考文献 29
1 绪论
随着我国国民经济的快速发展以及人民日益增长的物质文化需求，近年来，我国房地产业也随之蓬勃发展。与其他行业不同，房地产业不仅涉及房地产本身，而且与金融业也有着密不可分的联系。也正因如此，央行在2005年8月15日首次发布了《2004年中国房地产金融报告》。住房抵押贷款的历史并不及房地产开发贷款的历史长，但自1998年以来，中国的房地产消费贷款却得到了快速发展，商业银行也将房地产消费贷款当做调整自己资产结构的主要措施。1997年末，个人住房抵押贷款余额仅仅为190亿元，而到了2002年底，个人住房抵押贷款月就已经达到了将近8000亿元，到了2008年，个人住房抵押贷款余额更是突破了3万亿元，达到了3.01万亿元，到了2010年底，个人住房抵押贷款余额已达到了惊人的6.16万亿元，2011年则是持续增长到了8.8万亿元，截止至2012年，该数值也已经高达13.8万亿元。如图1.1所示。
图1.1 住房抵押贷款余额图
住房抵押贷款的快速发展，对中国金融结构的调整、对居民福利水平的提高、对中国经济增长模式的转变，都有着尤为重要的意义。然而，在我国住房抵押贷款业务快速发展的过程中，其金融风险的隐患也不断地暴露了出来。从银监会发布的2012年度统计数据显示，至2012年12月末，商业银行不良贷款余额4929亿元，同比上升647亿元，不良贷款率为0.95%，同比下降0.01个百分点。而截止至2013年第一季度，商业银行累积不良贷款余额为5265亿元，不良贷款率为0.96%，同比上升0.01个百分点。在不良贷余额的总数上仍呈现出剧增的势头。这份银监会近日发表的权威数据正可以警示我们风险无处不在，只有做好了足够的防范措施，才能在当风险发生时做到损失最小。商业银行在提供住房抵押贷款的过程当中，面对的外部不稳定因素是个人贷款者的资信与房地产市场的变化。如果在贷款存续期内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行就会面临信用风险，又被称为违约风险。外部风险的存在与增大会增加银行的边际成本，制约银行的积极性。外部风险可以通过各种技术手段来规避与控制，包括市场环境的成熟和制度本身的完善与规范。不同于外部风险，内在风险的缺陷具有隐蔽性，当内在缺陷引发的风险的量累积达到质变的临界点的时候，靠制度本身的修补已无济于事，它只能通过制度本身的创新或与其他制度的结合来化解。
因为住房抵押贷款存在着许许多多风险，使得之一业务的风险与收益不匹配，直接导致了商业银行在面对住房抵押贷款这个如此巨大的商机时，并没有怦然心动，而是靠着法律的强制和政策的劝导来推行自己的业务，显得十分被动和无奈。政府从按揭业务在我国开始有法律依据以来，频频地出台一些刺激住房消费和按揭业务的政策。
那么究竟住房抵押贷款中存在的风险有多大呢？真的大到足以让这些商业银行在巨大的商机面前望而却步吗？如果放在几年前，可能我们会认为商业银行是在杞人忧天。但2006年逐步浮上水面的美国次贷危机却是真真切切地给这些认为商业银行是杞人忧天的人上了一课。