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3.2.2 国外REITs的特点 18
3.2.3 国内研究现状及述评 19
3.3 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较 20
3.3.1 各国房地产投资信托基金的发展状况（以美国、新加坡、香港为研究对象） 20
3.3.2 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较 22
4 中国REITS模式的分析 25
4.1 资金信托型还是不动产信托型 25
4.2 公司型还是契约型 25
4.3 封闭式还是开放式 27
4.4 我国发展REITS应解决的问题 27
4.5 房地产投资信托基金运作模式选择与风险控制 29
4.5.1 房地产投资信托基金及其制度优势 29
4.5.2 我国房地产投资信托基金运营模式的选择 30
5 案例分析 32
5.1 大连万达REITS案例分析 32
5.2 万达REITS筹备历程 32
5.3 万达REITS解构 33
5.4 万达REITS资产规模 33
5.5 上市进程 33
5.6 万达广场现投资回报率（摘自《红地产》） 34
6 结论与展望 35
6.1 结论 35
6.2 展望 35
致 谢 36
参考文献 37
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
随着国民经济的快速增长，我国房地产业经历了从无到有的过程，近些年的发展尤为迅猛，特别是我国经济多年累积成果和城镇化进程的加快，带来了居民对于住房的基本需求和升级换代需求，房地产业得到了极大的发展，房地产企业资金充足，但是资金来源问题却一直没有得到足够的重视。
有限土地之间的矛盾和人口的增长、土地成本的提高，导致房地产价格上涨，再加上投机者的炒作，我国商品房均价连续几年大幅上涨，远远高于居民人均可支配收入增幅，为了抑制可能产生的房地产泡沫甚至金融危机，国家不得不加大宏观调控的力度，加强房地产贷款监管，传统金融渠道紧缩，房地产开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。美国次贷危机的爆发，引发了席卷全球的金融风暴，房屋成交价格不断下降，许多房地产企业资金吃紧，成为急需解决的一个重大问题。此外，我国房地产金融目前还存在众多问题。
1.1.2 研究意义
在现已存在的及正在探索的各种融资渠道中，房地产投资基金具备了筹集与运作大规模资金的条件，能够通过完善的基金筹集与投资，支撑房地产业资金需求。房地产投资基金有利于避免单一融通体系下银行相关政策对房地产融资的冲击，减缓某些特定目的的政策对整个房地产业的整体冲击力度。同时，房地产投资基金可以为那些有意分享房地产投资收益的投资者提供投资机会，有助于缓解中国房地产融资紧张的矛盾。因而，结合当前法规与政策实际，探索切实可行的房地产投资基金发展模式，是健全和完善房地产金融体系的重要途径。
1.2 研究理论基础
国内目前房地产金融现状和困境：
1、房地产企业融资难
2、投资者投资渠道单一
3、房地产金融机构结构单一，银行贷款风险增大
4、土地和房产价格上升过快
我国房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题，多元化的融资是国家宏观调控下房地产业的必然选择。
房地产基金的出现丰富了我国房地产金融市场，从中长期看，房地产业依然处于上升通道，房地产基金将是社会资本（机构和个人投资者）分享房地产业成长的重要途径。