发展房地产基金可以分流银行的信贷资金供给压力,使银行本身有更好的抗风险能力(从国际经验看,一旦经济不景气或房地产泡沫破灭,呆坏账比例容易升高)。
合理的房地产基金产品可以促成房地产投资的理性化发展,通常只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产基金的资金支持。因此,房地产基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整,促进了优胜劣汰,实现资源的优化配置,有利于房地产市场的长期健康发展。
1.4 研究内容
本文从当前我国房地产投资现状出发,采用一般分析与案例分析相结合的方法,寻找解决的新途径。
第一部分为绪论,阐述了我国房地产投资基金模式研究的背景、意义、国内外研究现状等。
第二部分阐述房地产投资基金的相关理论概念,介绍了房地产投资基金的运作模式和分类等。
第三部分阐述了房地产投资信托基金的相关概念及国内外模式比较,介绍了REITs的概念、特征和分类以及当前各国的REITs模式。
第四部分是本文的核心,研究了适合中国的REITs模式,并阐述了可能发生的风险。
第五部分是案例分析,结合文章第四部分相关内容,应用案例具体细化说明问题。
第751部分则是结论与展望。
论文的主要结构图,如图1.1
图1.1 论文结构图
2 基本理论研究
2.1 房地产投资基金定义
房地产投资基金是产业投资基金的一种,产业投资基金实质上就是私募股权基金。
所谓房地产投资基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。
产业投资基金,系指直接投资于产业,主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
2.2 房地产基金的分类
一般来说,房地产基金按组织形式可以分为以下三种形式:
第一种为公司型基金,以公司法为基础,通过设立投资公司或资产管理公司,投资人即为公司股东,经股东会和董事会的授权委托,由经理人团队或管理公司进行管理;
第二种是信托型基金,遵循信托的基本原则,受托人通过设立信托的方式,发行信托基金收益凭证,集合运用信托计划资金,投资于各种房地产;
第三种是有限合伙型基金,以合伙企业法为基础,一般是由普通合伙人(GP)发起,通过吸收一个或多个有限合伙人(LP),并由普通合伙人进行管理,投资于各种房地产资产。
图2.1 房地产基金的三种组织形式
2.3 房地产投资基金运作模式
2.3.1 地产基金来源
一、国际房地产基金资金来源
政府提供的资金有:财政优惠贷款(含财政拨款、财政贴息贷款)、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D(研发)资金;
私人资本:包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金;美国地产基金资金来源居前三位的分别为:养老基金占38%,捐赠基金22%,银行与保险公司占18%;德国地产基金资金来源居前三位的分别为:银行占59%,企业占10%,养老基占9%;日本地产基金资金来源居前三位的分别为:银行占77%,证券公司占10%,其他占9%。
二、中国房地产基金资金来源
1.民间私人持有资本;
2.保险基金和养老基金;
3.企业资金:国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司;
4.外国投资者。
2.3.2 房地产投资基金组织体系
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