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早期的项目融资主要应用于资源开发项目。最典型是20世纪30年代美国的油田开发项目。当时的美国步入了经济大萧条时期，许多企业的财务状况恶劣，资信等级下降，无法像过去那样从银行顺利贷款，一步步陷入了破产倒闭的危机。此时德克萨斯州的石油项目开发商却使用项目融资的方式，取得贷款并获得成功。由于石油具有耐储存、需求弹性小的特征，项目开发商、投资者和贷款银行约定在石油项目投产后，不以销售收入偿还贷款，而是直接以石油产品来偿还本息。这种项目融资方式，与以借款人的资产和信用为基础的传统贷款方式相比，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了产品上。20世纪60年代后期到70年代，项目融资在全球采矿业中发展起来。这是由于：①为了缓解能源短缺，带动经济发展，资本主义国家积极从事大型能源开发项目。②70年代的国有化大潮，使得私人资本为了规避单独投资的国家政治风险而选择了与国际银行或跨国公司以多边合作的方式来投资大型矿业项目。③为了发展经济，满足国际市场对燃料、矿产等初级产品的需求，发展中国家也掀起了兴建大型工程项目的热潮，但这些国家又缺乏资信等级高的大型企业来进行公司融资，因此也开始采取项目融资的方式。
20世纪80年代后，项目融资发展进入第二阶段，即大量应用于基础设施建设的阶段。这是由于：①发达国家的人民生活水平不断提高，对基础设施的需求越来越大，要求越来越高，政府财政预算紧张。②发展中国家大量举债，对外借款能力下降，资金不足但又要满足引进设备和技术的需要来发展基础设施建设。因此，项目融资在世界范围内越来越广泛地应用于基础设施建设。
20世纪80年代末到90年代初，项目融资发展进入第三阶段，逐渐向多国和多行业发展。目前，项目融资在世界范围内的运用已经相当普及，它的资金来源更加广泛、期限更长、政府介入更少、涉及的行业更多，项目融资正在走进一个应用范围扩大化的阶段，而且其应用重点必然是发展中国家。
（2）国内项目融资发展历史及现状：
项目融资在20世纪80年代被引入我国。标志着中国开始利用项目融资方式进行建设的开始的是深圳沙角火力发电厂项目。而1995年的广西来宾电厂B厂项目则是我国第一例正式的BOT试点项目。该项目从发起到融资结束，一直受到国内外的普遍关注，还被评为1995年世界十大BOT项目之一。近年来，BOT融资模式逐步拓展到高速公路、收费路桥、隧道、自来水厂及污水处理厂等基础设施项目，重庆地铁、北京地铁、北京京通高速公路等都以BOT项目融资的方式建成，BOT成为我国基础设施建设应用最多的项目融资方式。而TOT融资方式，因其适合我国国情，既能够避开BOT方式的风险性和复杂性，又有利于盘活国有资产存量，也有着广泛的应用。如上海南浦大桥、杨浦大桥建设投入22亿元，通过出售49%的专营权，加上评估升值等因素，共筹资25亿元，用于徐浦大桥的建设。沪嘉、沪宁高速公路上海段，也采用了这种融资办法。
目前，项目融资在我国主要用于投资规模大、还贷能力强、投资收益稳定的大型基础设施项目。随着我国市场经济改革不断深入发展，项目融资方式必将在国内信贷业务的发展中占有越来越重要的一席之地。
3.1.2 项目融资模式的种类
（1）BOT（Build-Operate-Transfer）意为建设一运营一移交, 又称为“特许权融资方式” , 其含义是政府通过特许权协议, 授予地下空间项目公司承担公共性建设项目的投融资、建造、经营和文护。在特许权期限内, 项目公司拥有项目的所有权和经营权, 允许向项目使用者收取适当费用, 由此回收项目投资、经营和文护成本并获得合理的回报，特许期限届满, 项目公司将项目无偿交给政府部门。BOT模式还有一个变形，即BT（Build-Transfer）模式，意为建设-移交，是指投资人（同时为承建人）将某项基础设施建成后, 直接转让给政府相关部门, 政府以支付转让费的形式将投资人与该项目设施有关的权利购回。
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