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そういう移動できない特殊性は不動産を厳しく市場地域に限られている。不動産の開発、経営など一切の活動は同じ土地に展開しなければならない。それは空間的な恒久性と言う。第二は耐久性。土地は永遠に存在しているので、壊滅させできない。建築物は一旦完成されたら、数十年ひいては数百年も使える。その故に、不動産の所有権と使用権は法律的に一緒くたに扱えない。しかも同じ不動産に同時にいくつ異なる権益を設立することも許される。第三は個体性。服装、靴、帽子、車と違い、建築物の一つ一つはその自身のスタイル、構造位置、建築年代、建築等級を持ち、さらに開発過程もそれぞれある。これによって、不動産の価値を定める。第四はリスク性を持つとともに商品の価値を保つ性能もある。そして、一定時間の間で価値上昇の可能性もある。一方では不動産業への投資はリスクが高くて、投機性は強い。各国の経済発展史を見ると、社会経済が発展するたびに、不動産業はいつも真っ先に発展し、そして利潤も社会の平均利潤よりずっと高い。そういう原因で、大量の資源が不動産へ流れ込み、一部分の人の財産は早く膨大になる。言うまでもなく景気が悪くなると、不動産業も当然真っ先に災難を破る。他方では人口の増加と経済の発展とともに、不動産への需要も日々多くなるが、土地の大きさは変わりなく、特に都市の土地供給のバランスは取りにくいから、不動産の価格はいつも大幅に上昇する。
2.2バブル経済に関する概念
バブルについて多くの検討がなされている。しかし、そのほとんどはバブル崩壊後になされたものである。なぜなら現実に起こった価格変動が合理的バブルなのか ファンダメンタルズの変化によるものかの識別はかなり難しく、政策当局もそのような分析、判断を短時間ですることは困難と言えるかもしれないから。バブルを識別するにはバブルの定義をしなければならない。バブルとは本来は泡のことであるが、経済では資産価格がファンダメンタルより決まる価値以上に期待などによって膨れ上がることをいう。花見酒の経済とも言われる。大体にバブルは経済学の中で以下 四つの意が含まれている。一、バブルを生じるキャリヤーは存在し、そのキャリヤーは資産でもあり、流通性が強くて貿易しやすいバーチャル資産でもある。そういう資産は安い引取コスト、簡単に供給バランスを取れない特殊性を持ちべきである。二、バブルの本質は過度の投資である。資産価格がもともとの価値から大きく離れるという状態が見える。三、バブルは上昇しつつあるが、それなりの限度がある。バブルの発展は普通形成、膨大、縮小或は壊滅みっちの段階に分かれている。四、バブルはいつも強い危険性を持っている。短期以内に一部分の人はこれによって利益をもらうが、長い目で見るとずっと高い価格を保つのは不可能のゆえに、必ず資源配置の不合理を招く。ひいては経済、社会発展に巨大な損害をもたらす。不動産の経済バブルは投機の気風が盛んになるのを原因で、不動産の価格は激しく変化する上に、大きく高騰しつつある状態を言う。ですから、人々は最初経済、社会などの要素の抑圧で、住宅への需要は長い間で応えられない。後は経済レベルのアップによって、住宅への供給不足もある程度緩和される。そのとき合理的な需要による値上がりはさらなる価格の上昇し続く期待を人々に与える。それから、不動産業への期待で銀行、企業、個人を問わず、どんどん見識が浅くて盲従する行為が現れる。資金もどんどん実態経済から撤退され、資本回転のより速い、利潤がより高い不動産業へ流れ込む。それに政府も経済繁栄のうわべの現象にごまかされ、不健康の経済運営に強硬な対策を採り難いから、更なる膨大なバブルを助長する。最後は大量の企業と個人の信用貸付の契約を守らないことを特徴にバブルが崩壊になった。その過程は何年も続き、不動産業界へも経済全体へも大きな危害を及ぼしす。